Đặt cọc, giữ chỗ không đúng bản chất đều tiềm ẩn rủi ro – duancanhodatxanh.com


Ads_ngang
Website bất động sản pci duanempirecitycomplex.com lĩnh vực mua bán cho thuê căn hộ, bất động sản nhà đất có bài Đặt cọc, giữ chỗ không đúng bản chất đều tiềm ẩn rủi ro – duancanhodatxanh.comCafeLand – Các dự án nhà ở đang đồng loạt chuyển từ việc ký kết hợp đồng góp vốn sang ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà ở. Trên thực tế, dù có sự thay đổi từ góp vốn sang đặt cọc thì những rủi ro vẫn còn đó, khách hàng vẫn khó tránh khỏi do liên quan đến nhận thức, trách nhiệm của bên nhận cọc.
CafeLand – Các dự án nhà ở đang đồng loạt chuyển từ việc ký phối hợp đồng góp vốn sang ký kết thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ mua nhà ở ở. Trên thực tế, dù có sự thay đổi từ góp vốn sang đặt cọc thì những rủi ro vẫn còn đó, khách hàng vẫn khó tránh khỏi do liên quan đến nhận thức, trách nhiệm của bên nhận cọc.

Để làm rõ góc cạnh pháp lý về hình thức giao dịch mới trở nên thông dụng này, CafeLand đã trao đổi với Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM).

Nhập nhèm giữa “đặt cọc” và “giữ chỗ”

CafeLand –  Trong giao dịch bất động sản, việc khách hàng bỏ ra một lượng tiền để đặt cọc, giữ chỗ vị trí vừa ý và để nhận được những ưu đãi của chủ đầu tư, đơn vị phân phối khi ký kết hợp đồng mua bán  đang trở nên phổ biến. Theo luật sư, đặt cọc bao nhiêu, thời điểm nào và như làm sao thì an toàn?

Luật  sư Trần Đức Phượng:  Nếu bất động sản đủ điều kiện giao dịch theo quy chế Luật Kinh doanh bất động sản thì chuyện đặt cọc là giải pháp đáp ứng cho việc ký kết hợp đồng, là bước trang bị cần thiết, bên bán trang bị giấy tờ để công chứng, bên mua chuẩn bị tiền. 

Văn bản đặt cọc có nội dung đáp ứng rõ ràng như quy định tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015. Trên thực tế, những văn bản mang tên thường gọi khác như: giữ chỗ, chủ trương đặc biệt,… nhưng có nội dung về đặt cọc, thậm chí là ghi chữ rất nhỏ, hoặc lý giải bằng lời nói là nếu khách hàng không mua nữa thì hoàn trả lại tiền sẽ có trạng thái làm người mua hiểu nhầm, cài bẫy, lừa dối người mua. Điều đây là rất đáng ngại. 

Do đó, nếu có giao dịch việc đặt cọc thì cần ghi rõ rệt nội dung về đặt cọc theo quy định luật pháp và tên thường gọi văn bản thích hợp để người tiêu dùng dễ nhận biết. Với tên gọi của văn bản “giữ chỗ” mà không có nội dung “cặt cọc” theo quy định pháp luật thì chẳng thể hiểu là đặt cọc, chỉ coi là việc giao tiền và thanh toán lại gia tài cho bên giao, không áp dụng việc bồi hoàn một khoản tương đương.

Luật sư Trần Đức Phượng.

Đặt cọc là biện pháp đảm bảo để ký kết hợp đồng mua bán, do đấy từ thời gian ký kết đặt cọc đến thời gian ký phối thỏa thuận càng ngắn càng tốt, thích hợp sự trang bị của hai bên. Ngược lại, nếu khoảng cách thời gian này càng nối dài thì tiềm ẩn nhiều rủi ro. Chẳng hạn như bên bán cố chiếm dụng và sử dụng tiền đặt cọc chứ họ còn thiếu điều kiện hoặc không muốn ký hợp đồng mua bán khi thị trường giá cả biến động mạnh. Thậm chí, họ làm liều nhận đặt cọc với nhiều người do giá người sau mua cao hơn người trước, dẫn đến mất luôn tiền đặt cọc hoặc rơi vào tình trạng tranh chấp giữa các bên.

Mức đặt cọc là do hai bên thỏa thuận, tùy theo giá bất động sản. Mức đền bù cũng tương ứng nên tùy theo thoả thuận của cả hai bên trong mua bán. Thông thường là chọn ở mức 10-20%, vì thấp quá thì mức bồi hoàn không đủ bù đắp công sức và thời gian, còn chọn ở mức cao thì đối mặt với việc mất hoặc chôn vốn thiệt hại của chính tiền đặt cọc. Khi thiệt hại quá nặng thì cũng dẫn đến tâm lý chây ỳ của người vi phạm và phải dẫn đến thủ tục tố tụng rất mết mỏi.

Pháp luật đã có quy định về đặt cọc, giữ chỗ. Tuy nhiên, không  nói tới các vấn đề về dự án, chủ đầu tư,  tại sao hiện giờ vẫn có nhiều khách hàng ngậm “quả đắng” khi thực hiện  giao dịch  này thưa luật sư?

Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về vấn đề đặt cọc khá rõ ràng. Đây là một trong các biện pháp đáp ứng 1 bên giao cho vị trí kia một khoản tiền để quản lý nhằm bảo đảm thi hành nghĩa vụ. Trên thực tế, đáng lo ngại là nhiều chủ thể tìm cách vận dụng để tạo ra quy định cho giống với việc đặt cọc nhưng bản chất là không thi hành đúng vấn đề đặt cọc như Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015. 

Giao dịch đặt cọc là giải pháp áp dụng nhiều nhất nhưng rất tiếc là chưa ý thức đúng, cho dù cả bộ phận tố tụng thể hiện trong các bản án. Chẳng hạn, việc giao tiền đặt cọc cũng đều có thể bên mua giao cho bên bán, hoặc bên bán giao cho bên mua nhưng tùy theo “thế” bên nào cần bên nào hơn. 

Tiền đặt cọc vẫn thuộc sở hữu của bên giao nên bên nhận không có quyền sử dụng, chi tiêu cho mọi mục đích. Nhưng có những bản án tại tỉnh Khánh Hòa lại lập luận theo kiểu: “trường hợp phải hoàn trả hoặc bồi thường vì lý do nào đó, người ta tính giá trị cần hoàn trả, bồi hoàn là bao nhiêu, không ai yêu cầu trả đúng những đồng tiền đã đặt cọc” mà quên mất tiền là vật cũng có thể có thể thay thế, và sử dụng tiền thì cũng đều có nghĩa là định đoạt số chi phí đó theo quyền sở hữu. 

Có thể thấy, việc đặt cọc cũng như như các biện pháp khác là thế chấp, cầm cố tài sản khác thì cũng có thể thỏa thuận có cho phép việc sử dụng (vận hành, khai thác hoạt động) nhưng vẫn không cho phép định đoạt như bán cho người khác (đối với vật), sử dụng tiền để chi trả (đối với tiền).

Chính vì những ý thức không đúng nên những rủi ro hiện nay lại rơi vào giao dịch đặt cọc, giao dịch mua bán thì lại ít rủi ro hơn. Vì nhập nhèm trong hoạt động đặt cọc, chẳng hạn “giữ chỗ” tận gốc không cần là “đặt cọc” nhưng có văn bản tên thường gọi giữ chỗ lồng cả nội dung “đặt cọc” nên trở thành văn bản đặt cọc mà người mua chủ quan không hiểu hết dễ dẫn đến mắc bẫy. 

Có thể thấy, các giao dịch đặt cọc không đúng bản tính đều tiềm ẩn các nguy cơ khác nên rất khó nhận diện xuất xứ rủi ro. Rủi ro hiện nay nhận dạng là:

Sử dụng giao dịch đặt cọc để chiếm dụng tiền của bên đặt cọc, nối dài thời gian chiếm dụng, sử dụng tiền đặt cọc cho mục đích khác, thậm chí không thực hện việc ký kết hợp đồng, đặt cọc với nhiều người để lấy tiền nhiều người, không thi hành hoạt động xây dựng.

Sử dụng giao dịch đặt cọc để nhận tiền, rồi từ từ ép khách hàng vào các giao dịch bất lợi, đưa vào các quy định cưỡng ép hoặc có hạn quyền của bên mua trong thỏa thuận mua bán, tăng giá,… nếu người tiêu dùng không tiếp tục thì không hoàn lại tiền đặt cọc.

Nhận thức sai dễ thành bẫy khách hàng

Có hai cách lý giải cho chuyện đặt cọc, 1 là giải pháp kêu gọi vốn thì việc thu tiền đặt cọc là trái với quy định của Luật buôn bán bất động sản và Luật Nhà ở. Trường hợp hai, giải thích đặt cọc là một giải pháp đảm bảo thi hành ký hợp đồng thì sẽ không bị xem là trái pháp luật.

Tuy nhiên, để áp dụng điều này trên thực tế thực sự không dễ khăn và không rõ ràng, phải chẳng đây cũng có thể có thể là một kẽ hở để các chủ đầu tư lách luật?

Theo đúng chuẩn mực các quy định pháp luật, đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 là để đảm bảo ký kết hợp đồng mua bán. Tại thời điểm thỏa thuận đặt cọc thì bất động sản tạo thành trong sau này đã đủ điều kiện và cũng có thể có thể ký ngay thỏa thuận mua bán, nhưng vì các bên cần thời gian để trang bị (giấy tờ, tiền) nên mới ký hợp đồng đặt cọc hẹn 1 ngày ký phối hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, các dạng đặt cọc hiện giờ trong bất động sản không đúng như vậy. Cái không trùng lặp nhất là lúc ký hợp đồng đặt cọc là bất động sản tạo thành trong sau này chưa đủ điều kiện giao dịch.

Nếu không hiểu đúng về giao dịch đặt cọc, giữ chỗ, khách hàng dễ gặp rủi ro. 

Theo Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định, nhà ở, bất động sản tạo thành trong tương lai là nhà ở đang nằm ở trong công đoạn đầu tư thành lập và không được kiểm nghiệm dẫn vào sử dụng. Theo Bộ Luật dân sự 2015, tài sản tạo thành trong tương lai kể cả tài sản chưa tạo thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền nắm giữ gia tài sau khoản thời gian xác lập giao dịch.

Không rõ rệt là vì cách hiểu của bộ phận quản lý chính phủ và cơ quan tố tụng, đối với bất động sản không đủ điều kiện để ký thỏa thuận kinh doanh mà vẫn ký thỏa thuận đặt cọc để bảo hiểm việc ký phối hợp đồng thì ngay tại điểm đó đã chưa đủ điều kiện, che dấu điều này nên thời gian chờ ký thỏa thuận nối dài cho tới khi đủ điều kiện. 

Do đó mới có kiểu lý luận là ký đặt cọc chỉ đảm bảo việc ký hợp đồng nên chẳng cần điều kiện, khi ký đặt cọc là bất động sản phải đủ điều kiện giao dịch. Theo nguyên tắc pháp luật, khi có quyền nắm giữ thì mới phát sinh quyền định đoạt. Với tài sản hình thành trong sau này (chưa hình thành nên tài sản) đã được quy chế cụ thể đủ điều kiện nào đó mới được thi hành việc chọn mua bán, tại đây là tận gốc chưa xuất hiện quyền nắm giữ của chủ đầu tư đối với một mặt hàng cụ thể.

Nếu ký dưới dạng một thỏa thuận với nội dung đầy đặn và đúng bản chất, chủ đầu tư sẽ thực hiện việc đầu tư theo tiến trình xác định nào đó. Khi có đủ điều kiện để giao dịch gia sản tạo thành trong tương lai thì những bên sẽ ký kết thỏa thuận mua bán. 

Với nội dung đầy đủ đó thì phải là giao dịch dân sự có điều kiện (Điều 120 Bộ Luật dân sự), nghĩa là các bên có hợp đồng về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ. 

Trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự không thể diễn ra được do hành vi cố ý cản trở trực diện hoặc gián tiếp của một bên thì coi như điều kiện đó đã xảy ra. Trường hợp có sự tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của 1 bên cố tình xúc tiến cho điều kiện xảy ra thì xem như điều kiện đó không xảy ra. 

Trong đó, vấn đề đặt cọc là đảm bảo cho giao dịch dân sự có điều kiện (Điều 120 Bộ Luật dân sự). Lúc đó, chủ đầu tư không thực hiện đủ điều kiện để giao dịch là đã vi phạm và phải bồi hoàn cho bên đã đặt cọc.

Việc sai về bản tính thứ hai, bên đặt cọc đã định đoạt (sử dụng vào chi trả) số tiền đặt cọc (vẫn thuộc sở hữu bên đặt cọc) là phạm luật nghiêm trọng đến quyền nắm giữ của bên đặt cọc, do việc sử dụng sai tiền đặt cọc cũng là nguyên do khoe sắc tình trạng thỏa thuận đặt cọc khi chưa đủ điều kiện. 

Do bên nhận tiền cọc có nhiều khoản tiền, khi nhận cọc của một giao dịch thì bỏ chung vào khối tiền đó, do đấy chỉ kiểm tra toàn bộ khối tiền đó mới định vị chính xác được việc định đoạt tiền cọc trái phép. Nếu bên nhận đặt cọc chi trả cho người khác ngay số tiền đặt cọc mà không đưa vào khối tiền chung thì sẽ xác định được ngay đường đi của tiền đặt cọc.

Nếu không ý thức đúng để áp dụng giải quyết và giải quyết về giao dịch đặt cọc thì sẽ làm cho các giao dịch đặt cọc trở thành mảnh đất phì nhiêu để lợi dụng. Hậu quả là sẽ xuất hiện đối tượng chiếm đoạt tiền đặt cọc và sử dụng chi trả mục tiêu riêng nên không còn tiền để hoàn trả cho bên đặt cọc. Về mặt xã hội, đặt cọc đúng quy định sẽ thúc đẩy giao dịch, trái lại xử lý không đúng thì nó chỉ là cái bẫy cho những kẻ lợi dụng.

Theo luật sư, có giải pháp nào để hạn chế diễn ra trường hợp khách hàng lỡ đặt cọc cho những dự án ma hoặc chủ đầu tư không uy tín, dẫn đến tiền mất tật mang không? Làm sao để đáp ứng được chủ đầu tư nhận tiền rồi để xây dự án mà không phải dùng cho việc khác?

Bộ Luật Dân sự của Việt Nam được quy định khá giống nhiều nước, đều là những nguyên lý chung trên khoa học pháp lý. Do đó, vấn đề đặt cọc ở Việt Nam hiện nay là do nhận thức và việc quản lý của cơ quan quản lý và bộ phận tố tụng nên việc thực hành chưa nghiêm, chưa đúng. Nếu cần thiết, Bộ Luật Dân sự cần ghi rõ việc bên nhận đặt cọc không được định đoạt (sử dụng tiền đặt cọc để chi trả) cho nhiều người dễ nhận thức hơn.

Với sự vận hành không đúng như hiện nay thì chuyện đặt cọc không thực hành đúng quy chế pháp luật (hình thức giao dịch không đúng bản chất, chủ đầu tư sử dụng tiền đặt cọc) nên rủi ro không thể tránh, ít nhất là bị chiếm dụng vốn (nếu sau đó chủ đầu tư vẫn ký thỏa thuận đặt cọc) hoặc bị ép trong bất lợi trong quá trình ký hợp đồng mua bán, hoặc nữa là cực khó khả năng thu hồi, mất trắng tiền đặt cọc (nếu chủ đầu tư không thực hành dự án, không ký thỏa thuận ký bán cho người khác, nhiều người).

Mức độ rủi ro như ra sao là tùy từng chủ đầu tư, từng dự án, từng thời gian cụ thể mà chẳng thể đem ra một công thức để mọi người áp dụng nhằm đánh giá, cân nhắc. Người mua nên xem xét kỹ lưỡng giấy tờ pháp lý của dự án, đáng tin cậy chủ đầu tư và cân nhắc trong việc lập thỏa thuận đặt cọc quy chế rõ trách nhiệm của bên bán cũng như điều kiện bồi thường để hạn chế rủi ro.

Xin cảm ơn luật sư!

Từ khóa bài viết: Luật sư Trần Đức Phượng,dat coc giu cho,huy dong von

Bài viết Đặt cọc, giữ chỗ không đúng bản chất đều tiềm ẩn rủi ro – duancanhodatxanh.com được tổng hợp và biên tập bởi sửa máy tính PCI – PCI Group Mọi ý kiến đóng góp và phản hồi vui lòng gửi Liên Hệ cho chúng tôi để điều chỉnh. Xin cảm ơn.

Bài Viết Liên Quan


Bài Viết Khác


Ads_ngang